GLOSSARY · 197개 용어

용어사전

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197개 용어

부동산
1장 기초

민법상 토지 및 그 정착물. 한국은 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 다루기 때문에 등기부도 따로 있고 소유자가 다를 수 있다.

1-1 부동산의 개념과 분류 →
필지 / 획지
1장 기초

필지는 지번이 붙은 등기·지적상의 토지 단위, 획지는 경제적으로 하나로 이용·거래되는 단위. 여러 필지가 하나의 획지를 이룰 수 있다.

1-1 →
지목
1장 기초

토지의 용도를 구분한 법정 분류(전·답·대·임야 등 28종). 건축이 가능한 대표 지목은 대(垈)이며, 다른 지목을 대지로 바꾸려면 형질변경·지목변경 절차가 필요하다.

1-1 →
다가구주택
1장 기초

주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하인 단독주택. 건물 전체가 한 사람 소유이고 호수별 분양이 되지 않는다.

1-1 →
다세대주택
1장 기초

층수 4개 층 이하, 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하인 공동주택. 호수별 구분소유·분양이 가능해 다가구와 결정적으로 다르다.

1-1 →
연립주택
1장 기초

층수 4개 층 이하이면서 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하는 공동주택. 다세대와 층수는 같고 규모에서 갈린다.

1-1 →
아파트
1장 기초

층수 5개 층 이상인 공동주택. 거래가 많고 물건이 균질해 감정평가에서 거래사례비교법이 가장 잘 작동한다.

1-1 →
오피스텔
1장 기초

건축법상 업무시설로, 법적으로 주택이 아니다. 다만 주거용으로 사용하면 세금 산정에서 주택 수에 포함될 수 있어 실무 혼선이 잦다.

1-1 →
건축물대장
1장 기초

건축물의 용도·구조·면적·위반건축물 여부를 담은 공적 장부. 소유·권리를 보여주는 등기부와 함께 봐야 물건의 정체를 알 수 있다.

1-2 부동산 물권과 등기 →
물권 / 채권
1장 기초

물권은 물건을 직접 지배하며 누구에게나 주장할 수 있는 권리, 채권은 특정인에게만 청구할 수 있는 권리. 임차권은 본래 채권이지만 주택임대차보호법이 대항력을 부여해 물권처럼 보호한다.

1-2 →
소유권
1장 기초

물건을 사용·수익·처분할 수 있는 완전한 물권. 갑구에 기재된다.

1-2 →
용익물권
1장 기초

남의 물건을 사용·수익하는 제한물권으로 지상권·지역권·전세권이 있다.

1-2 →
지상권
1장 기초

남의 토지에 건물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권. 재개발에서는 지상권자도 토지등소유자에 포함된다.

1-2 →
담보물권
1장 기초

채권 회수를 보장하기 위해 물건 위에 설정하는 물권으로 저당권·근저당권·유치권·질권이 있다.

1-2 →
근저당권
1장 기초

장래 증감하는 채권을 담보하기 위해 채권최고액을 정해 설정하는 저당권. 실무의 은행 대출 담보는 대부분 근저당이며, 채권최고액은 대출금의 110~130% 수준으로 설정된다.

1-2 →
채권최고액
1장 기초

근저당권으로 담보되는 최대 금액. 을구에 기재되며, 매매가 대비 채권최고액 합계가 과다하면 위험 신호다.

1-2 →
유치권
1장 기초

공사대금 등 채권을 변제받을 때까지 목적물을 점유할 수 있는 담보물권. 등기부에 나타나지 않고 점유만으로 성립해 경매의 대표적 함정이다.

1-2 →
등기사항전부증명서 (등기부등본)
1장 기초

부동산의 표시와 권리관계를 공시하는 공적 장부. 표제부·갑구·을구로 구성되며 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람·발급할 수 있다.

1-2 →
표제부 / 갑구 / 을구
1장 기초

표제부는 부동산의 소재·구조·면적(집합건물은 대지권 비율), 갑구는 소유권과 그 제한(가압류·가처분·경매개시 등), 을구는 소유권 외 권리(근저당·전세권·지상권)를 기재한다.

1-2 →
등기의 공신력
1장 기초

등기를 신뢰하고 거래한 자를 보호하는 효력. 한국 등기부에는 공신력이 없어 원인무효인 등기를 믿고 산 매수인은 원칙적으로 보호받지 못한다. 대장·토지이용계획 등 교차 확인이 필요한 이유다.

1-2 →
대항력
1장 기초

임차인이 제3자(새 집주인·낙찰자)에게 임차권을 주장할 수 있는 힘. 주택의 인도(입주) + 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 발생한다.

1-2 →
우선변제권
1장 기초

경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리. 대항요건(인도+전입신고)에 더해 확정일자를 갖추면 취득한다.

1-2 →
확정일자
1장 기초

임대차계약서에 공적으로 부여하는 날짜. 보증금액이나 계약일 조작을 막고 우선변제권의 순위를 정하는 기준이 된다.

1-2 →
공시지가
1장 기초

국토부·지자체가 매년 1월 1일을 기준으로 공시하는 토지 가격. 대표 필지를 감정평가한 표준지공시지가와, 이를 비준표로 확장해 모든 필지에 매기는 개별공시지가로 나뉜다.

1-3 부동산 가격공시 제도 →
공동주택공시가격
1장 기초

아파트·연립·다세대에 대해 국토부가 전수 조사로 산정·공시하는 가격. 보유세를 비롯한 60여 개 행정 목적의 기준이 된다.

1-3 →
현실화율
1장 기초

공시가격 ÷ 시세. 2020년 수립된 현실화 계획(2035년 90% 목표)은 2024년 3월 전면 폐지됐고, 2026년 공동주택 현실화율은 69% 수준에서 동결됐다.

1-3 →
감정평가
1장 기초

개별성이 강한 부동산의 경제적 가치를 전문가가 논리적 근거로 추정하는 절차. 원가·비교·수익 3방식을 사용한다.

1-4 감정평가 기초 →
거래사례비교법
1장 기초

유사한 거래사례를 수집해 사정보정·시점수정·지역요인·개별요인을 비교해 가격을 구하는 방법. 아파트·주택 등 거래가 활발한 물건의 주된 방법이다.

1-4 →
원가법
1장 기초

재조달원가에서 감가수정을 빼 가치를 구하는 방법. 거래사례나 수익 근거가 희박한 특수건축물, 건물 부분 평가에 쓴다.

1-4 →
수익환원법
1장 기초

가치 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원이율. 오피스·상가 등 수익형 부동산의 주된 방법이며, 환원이율이 1%p만 움직여도 가치가 20% 이상 변한다.

1-4 →
환원이율 (Cap Rate)
1장 기초

순영업소득을 자산가치로 환산할 때 나누는 비율. 금리·리스크·성장기대를 반영하며, 금리 상승기에 상승해 자산가치를 끌어내린다.

1-4 →
공시지가기준법
1장 기초

표준지공시지가를 기준으로 시점수정·지역요인·개별요인을 보정해 토지 가격을 구하는 방법. 토지 보상평가의 기본 틀이다.

1-4 →
취득세
1장 기초

부동산 취득 시 내는 지방세. 1주택은 1~3%, 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상(비조정 4주택 이상)·법인은 12%가 적용된다(2026-08 기준).

1-5 부동산 세금 기초 →
재산세
1장 기초

매년 6월 1일 소유자에게 부과되는 지방세. 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율이며, 2026년 1세대 1주택은 43~45%, 다주택·법인은 60%가 적용된다.

1-5 →
종합부동산세
1장 기초

고가 부동산 보유자에게 재산세에 더해 부과되는 국세. 2026 세제개편안은 과세 기준을 '주택 수'에서 '전체 주택가액 + 거주 여부'로 전환하고, 실거주 1주택 공제 14억·비거주 9억, 공정시장가액비율 70%를 담았다(정부안 단계).

1-5 →
공정시장가액비율
1장 기초

공시가격을 과세표준으로 환산할 때 곱하는 비율. 시행령으로 조정 가능해 세부담을 조절하는 행정 레버로 쓰인다.

1-5 →
양도소득세
1장 기초

부동산 양도차익에 부과되는 국세. 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 부활해 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제된다.

1-5 →
장기보유특별공제
1장 기초

보유(및 거주) 기간에 따라 양도차익에서 일정 비율을 공제하는 제도. 일반 최대 30%, 1세대 1주택은 최대 80%까지 적용되나 다주택 중과 대상에는 배제된다.

1-5 →
LTV (담보인정비율)
1장 기초

집값 대비 대출 가능 비율. 규제지역 1주택 40%, 다주택 0%가 적용되며(2026-08 기준) 정비사업 이주비 대출에도 그대로 적용된다.

1-6 부동산 시장과 정책 →
DSR (총부채원리금상환비율)
1장 기초

연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액의 비율. LTV가 '집'을 본다면 DSR은 '사람'을 보며, 스트레스 DSR은 미래 금리 상승분을 얹어 한도를 산정한다.

1-6 →
갭투자
1장 기초

전세보증금을 끼고 적은 자기자금으로 주택을 매수하는 방식. 전세가율이 높을수록 쉬워지며, 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무가 이 경로를 차단한다.

1-6 →
전세가율
1장 기초

매매가 대비 전세가 비율. 높으면 갭투자가 용이해지고, 이후 하락 시 역전세(보증금 반환 곤란) 위험이 커진다.

1-6 →
실거래가 공개시스템
1장 기초

국토부가 신고된 부동산 거래가격을 공개하는 시스템. 시장 분석과 프롭테크 데이터의 핵심 원천이다.

1-6 →
계약금 / 중도금 / 잔금
1장 기초

계약금은 통상 매매가 10%로 해약금 성격(매수인 포기·매도인 배액상환), 중도금이 지급되면 일방적 해제가 불가능해지며, 잔금은 소유권이전등기와 동시이행 관계다.

1-7 부동산 거래 실무 →
배액상환
1장 기초

매도인이 계약을 해제하려 할 때 받은 계약금의 2배를 돌려주는 것. 중도금 지급 전까지만 가능하다.

1-7 →
권리분석
1장 기초

등기부·대장·현장을 종합해 물건이 안고 있는 권리와 부담을 따지는 작업. 갑구 소유권 흠결, 을구 채권최고액, 선순위 임차인, 등기부 밖 권리(유치권·법정지상권)를 확인한다.

1-7 →
말소기준권리
1장 기초

경매에서 권리의 소멸·인수를 가르는 기준. (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 것이 기준이 되며, 이보다 앞선 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수한다.

1-7 →
중개보수
1장 기초

공인중개사에게 지급하는 수수료. 법정 요율은 상한이며 그 이하에서 협의 가능하다. 주택 매매는 구간별 최고 0.9% 이내, 임대차는 구간별(예: 보증금 1억~6억 미만 0.3%)이다.

1-7 →
부동산 거래신고
1장 기초

부동산 매매계약 체결 후 30일 이내에 실거래가를 신고해야 하는 의무. 이 신고 데이터가 실거래가 공개시스템의 원천이 된다.

1-7 →
국토계획법 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
2장 도시계획

용도지역·지구·구역, 건폐율·용적률, 도시계획시설, 개발행위허가를 규율하는 공간계획의 기본법. 2003년 국토이용관리법과 도시계획법을 통합해 제정됐다.

2-1 국토 공간계획 체계 →
도시·군기본계획
2장 도시계획

20년 단위로 시·군의 공간구조·개발축·생활권 방향을 제시하는 최상위 법정 공간계획. 대외적 구속력이 없어 이것만으로는 내 땅의 규제가 달라지지 않는다.

2-4 도시기본계획과 도시관리계획 →
도시·군관리계획
2장 도시계획

용도지역·지구·구역 지정, 도시계획시설 결정, 지구단위계획구역 지정 등을 담는 계획. 행정처분으로 직접 구속력이 있어 여기서부터 실제 규제가 걸린다.

2-4 →
용도지역
2장 도시계획

전 국토를 중복 없이 나눈 기본 구분. 4대분류(도시·관리·농림·자연환경보전) 아래 21개로 세분되며, 건폐율·용적률·허용 용도를 결정한다.

2-2 용도지역·지구·구역 →
제1·2·3종 일반주거지역
2장 도시계획

도시지역 주거지역의 세분. 1종은 저층(4층 이하), 2종은 중층, 3종은 중고층 주택 중심으로 갈수록 밀도가 높아진다.

2-2 →
준주거지역
2장 도시계획

주거 기능에 상업·업무 기능을 더한 용도지역. 주거지역 중 밀도가 가장 높아 대로변 주상복합이 들어선다.

2-2 →
계획관리지역
2장 도시계획

도시지역 밖 관리지역 중 장차 도시지역 편입이 예상되는 곳. 규제가 상대적으로 느슨해 물류창고·공장·전원주택 개발의 주무대가 되지만 기반시설 확보가 관건이다.

2-2 →
용도지구
2장 도시계획

용도지역 위에 덧씌우는 목적별 규제로 중복 지정이 가능하다. 경관지구·고도지구·방화지구·보호지구·개발진흥지구 등이 있다.

2-2 →
용도구역
2장 도시계획

도시 확산 방지나 특례 부여를 위해 지정하는 구역. 개발제한구역(그린벨트), 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 공간혁신구역 등이 있다.

2-2 →
종상향
2장 도시계획

용도지역을 상위 등급으로 변경하는 것(예: 2종 일반주거 → 3종). 용적률이 올라 사업성이 크게 개선되므로 개발사업 최대의 이벤트이며, 통상 공공기여와 맞바꾼다.

2-2 →
건폐율
2장 도시계획

건축면적 ÷ 대지면적 × 100. 땅을 평면적으로 얼마나 덮는지를 규율한다.

2-3 건폐율과 용적률 →
용적률
2장 도시계획

지상 연면적 ÷ 대지면적 × 100. 얼마나 많이 지을 수 있는지를 규율하며, 개발 사업성을 좌우하는 핵심 변수다. 지하층·주차장은 통상 산정 연면적에서 제외된다.

2-3 →
법정용적률 / 조례용적률
2장 도시계획

법정(시행령)용적률은 국토계획법 시행령이 정한 용도지역별 최대 범위, 조례용적률은 그 범위 안에서 지자체가 정한 실제 상한이다. 내 땅의 실제 숫자는 조례에서 나온다.

2-3 →
기준용적률 / 허용용적률 / 상한용적률
2장 도시계획

지구단위계획의 3단 구조. 기준은 입지 여건을 고려한 기본값, 허용은 인센티브를 더한 값, 상한은 기부채납까지 반영한 최고 한도다.

2-5 지구단위계획 →
지구단위계획
2장 도시계획

특정 구역에 대해 용도·밀도·높이·배치·경관을 통합 관리하는 도시관리계획. 조례보다 우선하는 맞춤 규칙이며 법적 구속력이 있다.

2-5 →
특별계획구역
2장 도시계획

지구단위계획구역 안에서 별도의 상세 계획이 필요해 세부 내용을 유보한 구역. 세부개발계획이 수립·승인돼야 건축이 가능해 리스크와 업사이드가 함께 크다.

2-5 →
기반시설
2장 도시계획

도로·철도·주차장·공원·녹지·학교·상하수도 등 도시 기능에 필요한 시설의 총칭.

2-6 도시계획시설과 기부채납 →
도시계획시설
2장 도시계획

기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 것. 결정되면 그 목적 외 건축이 제한되고 수용 대상이 된다.

2-6 →
장기미집행 도시계획시설 실효제 (일몰제)
2장 도시계획

도시계획시설로 결정된 뒤 20년간 사업이 시행되지 않으면 효력을 상실하는 제도. 2020년 7월 1일 1차 대량 실효(도시공원 일몰제)가 발생했다.

2-6 →
기부채납 / 공공기여
2장 도시계획

사업자가 토지·시설을 공공에 무상 제공하거나 공공기여금을 내고, 그 대가로 용적률 상향·종상향·높이 완화를 받는 거래 구조. "공짜 종상향은 없다"는 원리를 만든다.

2-6 →
개발행위허가
2장 도시계획

건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건 적치에 대한 허가. 계획 적정성·기반시설 확보(특히 진입도로)·경관·재해를 심사하며 일정 규모 이상은 도시계획위원회 심의를 거친다.

2-7 개발행위허가와 공간혁신구역 →
형질변경
2장 도시계획

절토·성토·정지·포장 등으로 토지의 형상을 바꾸는 행위. 지목변경을 수반하는 경우가 많고 개발행위허가 대상이다.

2-7 →
공간혁신구역
2장 도시계획

2024년 8월 7일 시행된 국토계획법 개정으로 도입된 규제 완화 구역. 도시혁신구역·복합용도구역·도시군계획시설 입체복합구역 3종으로 구성된다.

2-7 →
도시혁신구역 (한국형 화이트존)
2장 도시계획

토지·건축물 용도 제한이 없고 용적률·건폐율을 지자체가 자유롭게 정할 수 있는 구역. 2015년 도입된 입지규제최소구역을 개편한 것으로, 양재역·청량리역 등이 후보지로 거론됐다.

2-7 →
복합용도구역
2장 도시계획

용도지역을 변경하지 않고도 다른 용도의 시설을 설치할 수 있는 구역. 전면 재개발이 어려운 노후 공업단지나 쇠퇴 구도심을 복합 지역으로 전환하는 데 쓴다.

2-7 →
도시·군계획시설 입체복합구역
2장 도시계획

주차장 등 도시계획시설 부지의 용도와 밀도 제한을 완화해 입체적으로 복합 활용할 수 있게 한 구역.

2-7 →
토지이용계획확인원
2장 도시계획

해당 토지의 용도지역·지구·구역과 각종 규제, 지구단위계획 여부를 확인하는 공적 서류. 토지이음(eum.go.kr)에서 열람할 수 있으며 개발 가능성 검토의 첫 단계다.

2-1 →
정비사업
3장 재개발

도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 건축물을 개량·건설하는 사업. 주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업 3유형이 있다.

3-1 정비사업의 개념과 유형 →
도정법 (도시 및 주거환경정비법)
3장 재개발

정비사업의 절차·동의율·인가 요건을 정한 기본법. 2003년 제정, 2018년 전부개정으로 현행 3유형 체계가 됐다.

3-1 →
정비기반시설
3장 재개발

도로·상하수도·공원·공용주차장 등 도시 기능의 기반이 되는 시설. 이 시설이 열악하면 재개발, 양호하면 재건축의 대상이 된다.

3-1 →
노후·불량건축물
3장 재개발

준공 후 일정 연한(조례로 구체화, 통상 20~30년)이 지났거나 구조 안전에 문제가 있는 건축물. 정비구역 지정 요건의 핵심 지표다.

3-1 →
토지등소유자
3장 재개발

정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 지상권자(재개발 기준). 재개발에서는 전원이 자동으로 조합원이 된다. 재건축에서는 건축물과 부속토지를 함께 소유한 자를 말한다.

3-1 →
정비구역
3장 재개발

정비계획에 따라 정비사업을 시행하는 것으로 지정·고시된 구역. 지정과 동시에 행위제한이 걸리고 권리산정기준일이 설정된다.

3-2 정비사업 전체 절차 →
추진위원회
3장 재개발

조합설립을 준비하는 임시 기구. 토지등소유자 과반수 동의로 구성해 행정청 승인을 받는다. 공공지원제 적용 시 생략 가능.

3-2 →
조합설립인가
3장 재개발

정비사업의 시행자인 조합(법인)을 행정청이 인가하는 처분. 재개발은 토지등소유자 3/4 + 토지면적 1/2, 재건축은 동별 과반(상가 등 복리시설 동은 1/3) + 전체 70% + 토지면적 70% 동의가 필요하다(재건축은 2025년 개정으로 3/4에서 완화).

3-2 →
재건축진단 (구 안전진단)
3장 재개발

재건축 대상 건축물의 노후·위험 정도를 판정하는 절차. 2024년 말 도정법 개정(2025.6 시행)으로 명칭이 변경되고 사업시행계획인가 전까지 통과하면 되도록 완화되어, 준공 30년 경과 단지는 진단 전에도 추진위·조합설립을 진행할 수 있다. 재개발에는 없다.

3-2 →
매도청구
3장 재개발

재건축 조합이 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게 시가에 부동산을 팔 것을 청구하는 권리. 민사소송으로 진행되며, 재개발의 수용재결에 대응하는 재건축의 강제 수단이다.

3-1 →
수용재결
3장 재개발

재개발에서 분양신청을 하지 않은 자 등의 부동산을 토지보상법 절차에 따라 강제 취득하는 행정 절차. 재개발의 공익사업적 성격을 보여주는 제도다.

3-1 →
현금청산
3장 재개발

조합원 분양신청을 하지 않거나 자격을 잃은 소유자가 새 아파트 대신 감정평가액 기준 현금으로 정산받고 나가는 것.

3-2 →
사업시행계획인가
3장 재개발

건축심의를 거친 설계, 임대주택·기반시설 계획 등 "무엇을 짓는가"를 담은 사업시행계획을 행정청이 인가하는 처분. 사업의 물리적 실체가 확정된다.

3-2 →
종전자산 / 종후자산
3장 재개발

종전자산은 조합원이 사업 전 보유한 부동산의 감정평가액, 종후자산은 사업 완료 후 새 아파트·상가 등 자산의 총 평가액. 비례율 계산의 분모·분자가 된다.

3-2 →
비례율
3장 재개발

(종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100. 조합원 자산이 사업을 통해 얼마나 불어나는지를 나타내는 지표로, 100%를 넘으면 사업성이 있다고 본다.

3-2 →
권리가액
3장 재개발

내 종전자산 감정평가액 × 비례율. 조합원이 새 아파트를 배정받을 때 인정받는 자산 가치다.

3-2 →
분담금
3장 재개발

조합원 분양가 − 권리가액. 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 하는 돈. 관리처분계획에서 확정된다.

3-2 →
관리처분계획
3장 재개발

누가 어느 집을 얼마의 분담금으로 받는지를 확정하는 계획. 인가되면 이주가 시작된다. 정비사업에서 권리·돈이 확정되는 심장부다.

3-2 →
이전고시
3장 재개발

준공 후 새 대지·건축물의 소유권을 분양받은 자에게 일괄 귀속시키는 행정처분. 이전고시가 있어야 개별 소유권 등기가 가능해진다.

3-2 →
청산금
3장 재개발

권리가액과 실제 분양받은 자산 가치의 차액을 정산하는 돈. 징수 또는 지급 후 조합은 해산 절차를 밟는다.

3-2 →
이주비
3장 재개발

관리처분계획인가 후 이주하는 조합원에게 대출 형태로 지원되는 자금. 통상 종전자산 평가액의 일정 비율(LTV)로 시공사·금융기관이 조달한다.

3-2 →
재건축초과이익환수제 (재건축부담금)
3장 재개발

재건축으로 조합원이 얻는 초과이익의 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도. 재개발에는 적용되지 않는다. 2026-07 현재 법은 존치하나 실제 부과 사례는 없고 폐지 입법 논의가 진행 중이다.

3-1 →
조합원 지위 양도 제한
3장 재개발

투기과열지구에서 일정 시점 이후 조합원 지위(입주권)의 양도를 제한하는 규제. 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 걸린다. 장기보유 1주택 등 예외가 있다. 2025.10.15 대책으로 서울 전 자치구와 경기 12곳이 투기과열지구로 지정되어 있다(2026-07 기준).

3-1 →
권리산정기준일
3장 재개발

분양권을 받을 수 있는 권리의 기준 시점. 이날 이후의 지분쪼개기(다세대 전환 등)로는 분양권이 늘지 않도록 막는 장치다.

3-2 →
지분쪼개기
3장 재개발

단독·다가구를 다세대로 전환하는 등 소유권을 나눠 분양권 수를 늘리려는 행위. 권리산정기준일 제도로 차단된다.

3-2 →
소규모주택정비사업
3장 재개발

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 미니 정비 트랙. 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발·자율주택정비가 있으며, 정식 구역지정 없이 빠르게 진행된다.

3-1 →
모아타운
3장 재개발

서울시가 소규모주택정비사업들을 지역 단위로 묶어 관리하는 소규모주택정비 관리지역. 블록별 사업을 모아 기반시설을 함께 정비한다.

3-1 →
리모델링
3장 재개발

주택법에 따라 준공 15년 이상 공동주택을 철거 없이 증축(수직증축 최대 3개층)하는 사업. 재건축 규제의 우회로지만 구조 제약이 크다.

3-1 →
공공재개발 / 공공재건축
3장 재개발

LH·SH 등 공공시행자가 참여하는 정비사업 방식. 용적률 인센티브 등을 받는 대신 공공주택 기여 의무를 진다.

3-1 →
입주권 / 분양권
3장 재개발

입주권은 조합원 자격에서 나오는 새 아파트를 받을 권리(관리처분계획으로 확정), 분양권은 일반분양 청약 당첨으로 얻는 권리. 세법·전매제한에서 다르게 취급된다.

3-2 →
신속통합기획
3장 재개발

서울시가 정비계획 수립 단계에서 층수·용적률·공공기여 가이드라인을 직접 제시해 후보지 선정부터 정비구역 지정 고시까지를 압축하는 공공지원계획. 통상 5년 안팎의 구역지정 구간을 2년 수준으로 줄이는 것이 목표다.

3-3 →
공공지원제
3장 재개발

구청 등 공공이 정비사업 초기 단계의 정비업체 선정·예산을 지원하는 제도. 적용 시 추진위원회를 생략하고 바로 조합을 설립하는 경로도 가능하다.

3-4 →
정비사업전문관리업자 (정비업체)
3장 재개발

조합·추진위원회를 대신해 동의서 징구, 총회 운영, 인허가 서류 등 정비사업 행정 실무를 대행하는 등록 업체. 준비 단계 용역비는 조합 채무로 쌓인다.

3-4 →
통합심의
3장 재개발

사업시행계획인가 전에 거치는 건축·경관·교통·환경·교육 등 개별 심의를 한 테이블에서 묶어 처리하는 제도. 2024.1.19 시행 도정법 개정으로 도입되어 2~3년 걸리던 심의 기간을 6개월 내외로 줄였다.

3-6 →
도급제 / 지분제
3장 재개발

도급제는 조합이 사업 주체가 되고 시공사는 정해진 공사비만 받는 방식(현재 대부분), 지분제는 시공사가 무상지분율을 보장하고 사업 손익을 떠안는 방식(현재 드묾). 도급제에서는 공사비 증액 리스크를 조합이 진다.

3-5 →
공사비 검증
3장 재개발

공사비 증액 등 일정 사유 발생 시 사업시행자가 검증기관(사실상 한국부동산원)에 공사비 적정성 검증을 요청하는 제도(도정법 29조의2). 조합원 1/5 이상 요청 등이 사유이며, 검증 결과는 권고적 효력에 그친다.

3-5 →
표준공사계약서
3장 재개발

국토부가 배포하는 정비사업 공사계약 표준안. 공사비 산출 근거, 물가 반영 기준, 증액 시 검증 방법을 계약서에 명시하도록 해 공사비 분쟁을 예방하는 취지다.

3-5 →
주거이전비 / 영업손실보상
3장 재개발

재개발에서 세입자에게 지급하는 보상 — 주거세입자에게는 주거이전비, 상가 세입자에게는 영업손실보상. 재개발의 공익사업 성격에서 나오며, 재건축에는 원칙적으로 없다.

3-8 →
명도소송
3장 재개발

재건축에서 이주를 거부하는 점유자를 상대로 부동산 인도를 구하는 민사소송. 재개발의 수용·행정대집행에 대응하는 재건축의 점유자 정리 수단이다.

3-8 →
1+1 분양
3장 재개발

권리가액 또는 종전 주택 면적이 큰 조합원이 새 주택을 두 채(그중 한 채는 전용 60㎡ 이하 소형) 받는 제도. 2025.10.15 대책 이후 1+1 수분양자는 다주택자로 취급되어 이주비 대출 LTV 0% 등 불이익이 적용된다.

3-7 →
분양가상한제
3장 재개발

택지비+건축비 기준으로 분양가를 통제하는 제도. 공공택지는 전국, 민간택지는 서울 강남·서초·송파·용산 중심으로 적용된다(2026-07 기준). 적용 시 일반분양 수입이 줄어 조합원 분담금이 늘고, 당첨자에게는 실거주 의무·전매제한이 붙는다.

3-8 →
HUG 분양보증
3장 재개발

주택도시보증공사(HUG)가 분양대금 환급을 보증하는 제도. 선분양의 법적 전제 조건으로, 시공사 부도 시 수분양자를 보호한다.

3-8 →
후분양
3장 재개발

준공 전후에 분양해 분양가상한제 등 가격 통제를 피하는 전략. 분양 수입 없이 공사비 전액을 금융으로 조달해야 하므로 고위험이다.

3-8 →
토지거래허가구역
3장 재개발

지정 구역 내 부동산 매수 시 구청 허가와 취득일부터 2년 실거주 의무가 부과되는 제도. 2025.10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳의 아파트(및 아파트 포함 연립·다세대)가 지정됐다(2026-07 기준). 전세 낀 매수(갭투자)를 차단한다.

3-10 →
재당첨 제한
3장 재개발

규제지역 정비사업 분양에 당첨된 세대가 일정 기간 다른 정비사업 분양을 받을 수 없는 제한. 투기과열지구 기준 5년이 대표 수치다.

3-10 →
재건축부담금
3장 재개발

재건축초과이익환수제에 따라 부과되는 부담금. 현행(2024.3 개정) 기준 초과이익 8,000만원 미만 면제, 1주택 장기보유자는 보유 기간에 따라 최대 70% 감면, 60세 이상은 납부유예가 가능하다.

3-10 →
청산인
3장 재개발

조합 해산 후 잔여 채권·채무 정리와 잔여재산 분배를 수행하는 자(통상 해산 당시 조합장). 청산 종결로 조합의 법인격이 소멸한다.

3-9 →
건축허가
4장 인허가

건축물을 신축·증축·개축하기 위해 허가권자(시장·군수·구청장)에게 받는 허가. 국토계획법상 개발행위허가 등 다수 인허가가 의제되기도 한다.

4-2 건축법 핵심 →
건축신고
4장 인허가

소규모 건축 행위에 대해 허가 대신 신고로 갈음하는 제도. 바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축(3층 이상 건축물은 연면적 1/10 이내), 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축물의 대수선 등이 대상이며, 신고하면 허가받은 것으로 본다.

4-2 →
사용승인
4장 인허가

건축 공사 완료 후 건축물을 사용하기 위해 허가권자에게 받는 승인. 사용승인을 받아야 건축물대장에 등재되고 보존등기가 가능해진다.

4-2 →
접도 의무
4장 인허가

대지는 원칙적으로 너비 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 한다는 건축법상 요건. 지적도상 도로가 있어도 사도이거나 폭이 부족하면 건축허가가 나지 않아 실무에서 사업을 막는 대표 요인이다.

4-2 →
일조권 높이 제한
4장 인허가

전용·일반주거지역에서 정북 방향 인접 대지 경계선으로부터의 거리에 따라 건축물 높이를 제한하는 규정. 용적률이 남아도 이 사선 제한 때문에 다 못 짓는 경우가 많다.

4-2 →
사업계획승인
4장 인허가

단독주택 30호 이상 또는 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업에 필요한 주택법상 승인. 승인 대상이 되면 분양가상한제·분양보증·청약 등 주택법의 공급 규제가 함께 적용된다.

4-3 주택법과 주택공급 →
국민주택 / 민영주택
4장 인허가

국민주택은 국가·지자체·LH·지방공사가 건설하거나 주택도시기금 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 주택, 민영주택은 그 외의 주택. 청약 자격과 방식이 다르다.

4-3 →
도시형 생활주택
4장 인허가

1~2인 가구용 소형 주택 공급을 위해 주택법에 도입된 유형. 주차장 등 일부 기준이 완화되어 도심 소규모 부지에 공급할 수 있다.

4-3 →
지역주택조합
4장 인허가

무주택자 등이 조합을 결성해 토지를 매입하고 주택을 건설하는 주택법상 사업 방식. 땅이 없는 상태에서 시작하므로 토지 확보 실패 시 좌초 위험이 크며, 토지를 이미 소유한 정비사업 조합과는 근본적으로 다르다.

4-3 →
분양가상한제
4장 인허가

분양가를 택지비 + 건축비(기본형건축비 + 가산비) 이하로 제한하는 제도. 2005년 도입됐으며 공공택지는 전국, 민간택지는 지정 지역에 적용된다. 당첨자에게 실거주 의무·전매제한이 붙는다.

4-4 분양 제도 →
기본형건축비
4장 인허가

분양가상한제에서 건축비 상한 산정의 기준이 되는 금액. 국토부가 정기적으로 고시하며 자재비·인건비 변동을 반영해 조정된다.

4-4 →
선분양 / 후분양
4장 인허가

선분양은 착공 무렵 분양해 계약금·중도금으로 공사비를 조달하는 방식(HUG 분양보증이 전제), 후분양은 일정 공정률 이후 분양해 금융비용을 스스로 감당하는 방식이다.

4-4 →
HUG 분양보증
4장 인허가

주택도시보증공사가 제공하는 보증. 사업주체가 부도 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 때 분양 이행 또는 계약금·중도금 환급을 책임진다. 사업계획승인 주택 중 30세대 이상 분양 시 대상이 되며, 선분양의 필수 전제다.

4-4 →
청약 가점제
4장 인허가

민영주택 일반공급에서 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점)을 합산한 84점 만점으로 당첨자를 정하는 방식. 규제지역일수록 가점제 비중이 커진다.

4-4 →
특별공급
4장 인허가

신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등 정책 대상에게 별도로 배정하는 물량. 2026년부터 신혼부부 특공의 35%가 신생아 가구에 우선 배정되고, 배우자 청약 이력 리셋이 도입됐다.

4-4 →
도시개발법
4장 인허가

미개발지에 새로운 시가지를 조성하기 위한 법. 환지·수용(사용)·혼용의 세 가지 시행방식이 있으며, 기성 시가지를 정비하는 도정법과 역할이 구분된다.

4-5 도시개발법과 택지개발 →
환지방식
4장 인허가

토지 소유권을 유지한 채 정리된 새 토지로 교환해 주는 도시개발 시행방식. 지가가 높아 수용이 어려운 곳에 쓰며, 개발계획 수립에 토지면적 2/3 이상 + 소유자 총수 1/2 이상의 동의가 필요하다.

4-5 →
감보율
4장 인허가

환지방식에서 기반시설 용지와 사업비 조달을 위해 종전 토지 면적에서 줄어드는 비율. 정비사업의 비례율에 대응하는 개념이다.

4-5 →
체비지
4장 인허가

도시개발사업의 사업비를 충당하기 위해 시행자가 확보해 매각하는 토지.

4-5 →
환지처분
4장 인허가

환지계획에 따라 권리를 확정하는 처분. 정비사업의 이전고시에 해당하는 절차다.

4-5 →
노후계획도시 특별법
4장 인허가

1기 신도시처럼 도시 전체가 동시에 노후화한 계획도시를 도시 단위로 통합 정비하기 위한 특별법. 특별정비구역에서 용적률·건폐율 완화와 안전진단 특례를 준다.

4-6 정비 관련 특별법 지형 →
특별정비구역
4장 인허가

노후계획도시 특별법에 따라 기본계획에서 정한 통합 정비 구역. 대규모 블록 단위 통합정비와 역세권 복합·고밀개발이 가능하고 용적률·건폐율·안전진단 규제 특례가 적용된다.

4-6 →
선도지구
4장 인허가

노후계획도시 정비에서 먼저 착수하는 시범 구역. 2026년 기준 5개 시 15곳(약 3.7만 호)이 선정돼 특별정비계획 수립이 진행 중이다.

4-6 →
인허가 의제
4장 인허가

주된 인허가(건축허가·사업계획승인·사업시행계획인가)를 받으면 관련 개별 인허가를 받은 것으로 간주하는 제도. 다만 관계 행정기관 협의는 그대로 거쳐야 해서 협의 지연이 곧 허가 지연으로 이어진다.

4-7 인허가 실무 흐름 →
매장문화재 지표조사
4장 인허가

개발 예정지의 매장문화재 존재 여부를 확인하는 조사. 유구가 발견되면 발굴조사로 이어져 사업이 수개월~수년 지연되므로 인허가 일정 최대의 와일드카드로 꼽힌다.

4-7 →
환경영향평가 / 교통영향평가
4장 인허가

일정 규모 이상 개발사업에 요구되는 사전 평가. 협의 과정에서 나온 저감 대책이 설계 변경으로 이어져 일정과 비용에 영향을 준다.

4-7 →
시행사 (디벨로퍼)
5장 사업성

사업을 기획하고 토지 매입·인허가·분양을 총괄하는 사업 주체. 이익과 손실이 최종적으로 귀속되며, 한국에서는 자본이 얇아 시공사 신용에 의존하는 경우가 많다.

5-1 개발사업의 구조 →
책임준공
5장 사업성

시공사가 어떤 상황에서도 공사를 완료하겠다고 확약하는 것. 미이행 시 채무인수 조건이 붙기도 하며, 금융기관이 대출을 실행하는 핵심 근거가 된다.

5-1 →
신용보강
5장 사업성

시행사의 신용이 부족할 때 시공사 등이 연대보증·채무인수·책임준공으로 신용을 보태는 것. 한국 PF 구조의 핵심이자 부실 전이의 통로이기도 하다.

5-1 →
부동산 신탁
5장 사업성

시행사가 토지를 신탁사에 맡겨 도산 위험에서 격리하고 자금을 관리하게 하는 구조. 관리형 토지신탁, 차입형 토지신탁, 담보신탁 등이 있다.

5-1 →
SPC (특수목적법인)
5장 사업성

사업별로 설립해 다른 사업과 위험을 분리하는 법인. 프로젝트 파이낸싱의 "프로젝트 독립성"을 구현하는 장치다.

5-1 →
사업수지
5장 사업성

개발사업의 총수입과 총사업비를 비교해 사업이익을 산출하는 분석. 수입은 분양수입 중심, 지출은 토지비·공사비·금융비용·기타 사업비로 구성된다.

5-2 사업수지 분석 기초 →
총사업비
5장 사업성

토지비, 공사비, 금융비용, 설계·감리비, 분양비용, 제세공과금, 예비비 등 사업에 투입되는 비용의 총합. 정비사업에서는 비례율의 차감 항목이 된다.

5-2 →
현금흐름 (Cash Flow)
5장 사업성

시점별 자금 유입·유출을 정리한 표. 손익이 흑자여도 유입 시점이 맞지 않으면 사업이 무너지므로 사업수지 분석의 필수 요소다.

5-2 →
민감도 분석
5장 사업성

공사비·분양가·분양률·금리 등 주요 변수를 변동시켜 사업성이 어떻게 변하는지 검토하는 작업. 기준 시나리오만 있는 수지표는 신뢰할 수 없다.

5-2 →
알박기
5장 사업성

개발 예정지 내 일부 필지 소유자가 매도를 거부하거나 과도한 가격을 요구해 사업을 지연·무산시키는 행위. 수용·매도청구가 가능한 정비사업·도시개발사업과 달리 일반 개발에서는 치명적이다.

5-3 토지비와 토지매입 →
지주작업
5장 사업성

개발 예정지의 토지 소유자들을 접촉해 매입 협상을 진행하는 실무. 노출되면 가격이 급등하므로 비밀 매집이 관행이다.

5-3 →
토지사용승낙서
5장 사업성

소유권 이전 전에 토지 소유자로부터 사용을 승낙받아 인허가를 먼저 진행할 수 있게 하는 서류. 자금 부담을 미루는 실무 기법이지만 철회·소유자 변경 위험이 있다.

5-3 →
건설공사비지수
5장 사업성

건설 공사에 투입되는 재료·노무·장비 비용의 변동을 나타내는 지수. 2020년 100 기준으로 2026년 2월 133.69, 4월 136.88을 기록해 6년 새 33% 이상 상승했다.

5-4 공사비와 사업비 →
에스컬레이션 (물가변동 조항)
5장 사업성

공사비를 물가지수에 연동해 조정하는 계약 조항. 기준 지수와 반영 시점을 어떻게 정하느냐가 실제 증액 금액을 좌우한다.

5-4 →
분양률
5장 사업성

계획 물량 대비 실제 분양 계약이 체결된 비율. 자금 유입 시점과 규모를 결정하는 가장 민감한 가정으로, 50% 이하로 떨어지면 자금 순환이 붕괴한다.

5-5 분양가 산정과 시장분석 →
전용률
5장 사업성

전용면적 ÷ 공급면적. 아파트는 통상 70~80%대이며 오피스텔은 더 낮다. 분양단가를 비교할 때 어느 면적 기준인지 확인해야 하는 이유다.

5-5 →
준공 후 미분양 (악성 미분양)
5장 사업성

준공했는데도 팔리지 않은 물량. 금융비용이 계속 발생하고 할인분양 시 기존 계약자와 분쟁이 생겨 시장 위험의 대표 지표로 쓰인다.

5-5 →
브릿지론
5장 사업성

인허가 전 토지 매입 단계에 쓰는 단기 고금리 대출. 본PF로 전환하는 것을 전제로 실행되며, 전환에 실패하면 토지 경매·사업 좌초로 이어진다.

5-6 부동산 개발금융 →
본PF (프로젝트 파이낸싱)
5장 사업성

착공 시점에 공사비 등 사업비를 조달하는 대출. 브릿지론을 상환하고 분양대금으로 상환한다. 한국에서는 사업 현금흐름보다 시공사 신용보강에 의존하는 특징이 있다.

5-6 →
에쿼티 (자기자본)
5장 사업성

시행사가 투입하는 자기 자금. 손실을 가장 먼저 흡수하는 후순위 자금이며, 금융당국은 2027년부터 PF사업 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리도록 유도하는 제도 개선을 추진 중이다.

5-6 →
PF 익스포저
5장 사업성

금융권이 부동산 PF에 노출된 총 규모. 2025년 9월 말 기준 177.9조 원이며, 이 중 유의(C)·부실우려(D) 여신이 18.2조 원(10.2%)이다.

5-6 →
무상지분율
5장 사업성

추가 분담금 없이 받을 수 있는 새 아파트 면적을 대지지분으로 나눈 비율. 지분제 방식에서 쓰이던 지표로, 도급제가 일반화된 현재는 비례율·분담금 표현이 주로 쓰인다.

5-7 정비사업의 사업성 →
대지지분
5장 사업성

공동주택 소유자가 갖는 대지의 지분. 클수록 종전자산 평가액이 크고 정비사업 사업성이 유리하며, 단지 밀도에 따라 같은 평형도 지분이 다르다.

5-7 →
용적률 여유
5장 사업성

현재 용적률과 허용 용적률의 차이. 정비사업 사업성의 원천이며, 이미 고밀(250% 이상)인 단지는 재건축이 성립하기 어렵다.

5-7 →
프롭테크 (PropTech)
6장 프롭테크

Property + Technology. 부동산의 탐색·거래·관리·투자·건설 전 과정에 기술을 적용하는 산업. 2025년 국내 매출은 3조 3,735억 원으로 전년 대비 6.4% 감소했으며, AI 전환이 차세대 동력으로 지목되고 있다.

6-3 프롭테크 산업 지형 →
공공데이터포털 (data.go.kr)
6장 프롭테크

정부 공공데이터를 개방하는 포털. 실거래가·건축물대장 등 부동산 API를 제공하며, 회원가입 후 활용 신청으로 인증키를 발급받아 사용한다.

6-1 부동산 공공데이터 생태계 →
실거래가 API
6장 프롭테크

부동산 거래신고법에 따라 신고된 매매·전월세 자료를 제공하는 API. 법정동 코드와 계약년월로 조회하며, 신고 지연(30일)·해제 거래·직거래 이상치를 감안해야 한다.

6-1 →
건축HUB 건축물대장 API
6장 프롭테크

건축물대장의 기본개요·총괄표제부·표제부·층별개요·전유공용면적·주택가격·지역지구구역 등을 제공하는 API. 노후도·용적률 계산의 기초 데이터다.

6-1 →
V-World
6장 프롭테크

국토부의 공간정보 오픈플랫폼. 지적도·연속지적·용도지역 공간정보와 배경지도를 제공한다.

6-1 →
PNU (필지고유번호)
6장 프롭테크

토지 데이터를 연결하는 19자리 표준 키. 법정동코드(10) + 대장구분(1) + 본번(4) + 부번(4)으로 구성된다.

6-1 →
지오코딩
6장 프롭테크

주소를 좌표로 변환하는 작업. 도로명·지번 주소 병존과 표기 흔들림 때문에 주소 정규화가 실무의 큰 부담이 된다.

6-2 GIS와 공간분석 기초 →
벡터 / 래스터
6장 프롭테크

공간 데이터의 두 형태. 벡터는 점·선·면(필지·도로·용도지역), 래스터는 격자 이미지(위성영상·표고). 부동산 분석은 주로 벡터를 쓴다.

6-2 →
좌표계 (EPSG)
6장 프롭테크

지구 상 위치를 수치로 표현하는 체계. WGS84 경위도(4326), Web Mercator(3857), 한국 중부원점(5186 등)이 대표적이며, 좌표계 불일치는 공간분석 최대의 실무 함정이다.

6-2 →
공간 조인 (Spatial Join)
6장 프롭테크

위치 관계를 기준으로 두 공간 데이터를 결합하는 연산. 필지에 용도지역을 매칭하는 것이 대표 용례다.

6-2 →
버퍼 (Buffer)
6장 프롭테크

특정 지점·선·면에서 일정 거리의 영역을 생성하는 공간 연산. 역세권 500m, 학교 정화구역 판정 등에 쓴다.

6-2 →
AVM (자동가치산정모형)
6장 프롭테크

실거래가·공시가격·물건 특성·입지 변수를 이용해 부동산 가치를 자동 추정하는 모형. 감정평가 3방식 중 거래사례비교법을 데이터로 자동화한 것에 해당한다.

6-4 AVM →
헤도닉 모형
6장 프롭테크

부동산 가격을 면적·연식·입지 등 특성 변수의 함수로 설명하는 회귀 모형. AVM의 1세대 방법론이며 이후 머신러닝·딥러닝으로 발전했다.

6-4 →
사업성 스크리닝
6장 프롭테크

공개 데이터로 다수의 후보지를 자동 평가해 유망 대상을 좁히는 작업. 노후도·용적률 여유·대지지분·예상 분양가·규제를 순차 적용해 랭킹을 만든다.

6-5 정비사업 × 데이터 →
노후도 산정
6장 프롭테크

구역 내 건축물 중 노후·불량건축물이 차지하는 비율 계산. 건축물대장의 준공연도와 지자체 조례 기준(서울 철근콘크리트 30년)을 결합해 산출한다.

6-5 →
비례율 시뮬레이션
6장 프롭테크

공사비·분양가 등을 변수로 두고 비례율과 조합원 분담금이 어떻게 변하는지 자동 계산하는 분석. 정비사업 사업성 판단을 시각화하는 실무 도구다.

6-5 →
AI 에이전트
6장 프롭테크

여러 단계의 작업을 스스로 계획·수행하는 AI. 부동산에서는 데이터 조회 → 지표 계산 → 시뮬레이션 → 규제 판정 → 결과 제시까지 연결하는 형태로 논의된다.

6-6 AI와 부동산 →
설명가능성 (Explainability)
6장 프롭테크

모델이 특정 결과를 낸 이유를 설명할 수 있는 성질. 담보평가·보상·소송처럼 법적 책임이 따르는 영역에서 AI 적용을 제한하는 핵심 요건이다.

6-6 →
전유부분 (호)
6장 프롭테크

집합건물에서 구분소유권의 대상이 되는 부분. 아파트 1502호처럼 소유·거래의 최소 단위이며 집합건축물대장 전유부와 등기에 기재된다. 형상 정보가 평면도에만 있고 좌표가 없어 지도에는 그릴 수 없다.

6-7 부동산 단위 체계와 지도 표현 →
대지권
6장 프롭테크

집합건물의 전유부분에 딸린 토지 지분. 호(건물 계열)와 필지(토지 계열)를 잇는 유일한 연결 고리이며, 재건축에서 대지지분이 사업성 지표가 되는 근거다.

6-7 →
동(棟)
6장 프롭테크

건물 한 채. 건축물대장 표제부의 단위이자 GIS건물통합정보의 폴리곤 단위다. 한 필지에 여러 동이 있을 수도, 한 동이 여러 필지에 걸칠 수도 있다.

6-7 →
연속지적도
6장 프롭테크

필지 경계를 이어 붙인 공간 데이터. 지도에서 필지 폴리곤을 그릴 수 있는 원천이며, GIS건물통합정보도 이를 기반으로 구축된다.

6-7 →
GIS건물통합정보
6장 프롭테크

연속지적도형정보 기반의 건물 공간정보에 건축행정시스템(세움터)의 건축물대장 속성을 건물 단위로 통합한 데이터. SHP 형식으로 시도별 제공되며, 건물 폴리곤을 그리는 표준 원천이다.

6-7 →
단지 경계
6장 프롭테크

아파트 단지의 외곽선. 공동주택 단지 정보 API는 단지코드·주소·면적 등 속성만 제공하고 경계 폴리곤은 없어서, 소속 필지를 dissolve해 직접 만들어야 한다.

6-7 →

용어사전

부동산

필지 / 획지

지목

다가구주택

다세대주택

연립주택

아파트

오피스텔

건축물대장

물권 / 채권

소유권

용익물권

지상권

담보물권

근저당권

채권최고액

유치권

등기사항전부증명서 (등기부등본)

표제부 / 갑구 / 을구

등기의 공신력

대항력

우선변제권

확정일자

공시지가

공동주택공시가격

현실화율

감정평가

거래사례비교법

원가법

수익환원법

환원이율 (Cap Rate)

공시지가기준법

취득세

재산세

종합부동산세

공정시장가액비율

양도소득세

장기보유특별공제

LTV (담보인정비율)

DSR (총부채원리금상환비율)

갭투자

전세가율

실거래가 공개시스템

계약금 / 중도금 / 잔금

배액상환

권리분석

말소기준권리

중개보수

부동산 거래신고

국토계획법 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

도시·군기본계획

도시·군관리계획

용도지역

제1·2·3종 일반주거지역

준주거지역

계획관리지역

용도지구

용도구역

종상향

건폐율

용적률

법정용적률 / 조례용적률

기준용적률 / 허용용적률 / 상한용적률

지구단위계획

특별계획구역

기반시설

도시계획시설

장기미집행 도시계획시설 실효제 (일몰제)

기부채납 / 공공기여

개발행위허가

형질변경

공간혁신구역

도시혁신구역 (한국형 화이트존)

복합용도구역

도시·군계획시설 입체복합구역

토지이용계획확인원

정비사업

도정법 (도시 및 주거환경정비법)

정비기반시설