6-7. 부동산 단위 체계와 지도 표현
학습 목표
- 부동산의 단위가 두 갈래(건물 계열 / 토지 계열)로 나뉘고, 서로 깔끔하게 포개지지 않는다는 것을 안다
- 지도에 폴리곤으로 그릴 수 있는 단위와 없는 단위를 구분한다
- 물건 유형별로 어떤 단위로 잘라 표시할지 판단할 수 있다
1. 왜 헷갈리는가 — 체계가 하나가 아니다
“부동산 한 개”라고 할 때 그 단위가 상황마다 다르다. 아파트를 살 때는 호(戶)가 한 개이고, 땅을 살 때는 필지가 한 개이며, 재건축을 논할 때는 단지가 한 개다.
원인은 등록 체계가 두 갈래로 따로 돌아가기 때문이다.
flowchart TD
A["부동산의 단위"] --> B["<b>건물 계열</b><br/><i>건축물대장 · 등기</i><br/>사람이 사고파는 단위"]
A --> C["<b>토지 계열</b><br/><i>토지대장 · 지적</i><br/>땅을 나누는 단위"]
B --> B1["전유부분(호)<br/><i>101동 1502호</i>"]
B1 --> B2["층"]
B2 --> B3["동(棟)<br/><i>건물 한 채</i>"]
B3 --> B4["단지"]
C --> C1["필지<br/><i>지번 하나</i>"]
C1 --> C2["획지<br/><i>이용상 한 덩어리</i>"]
C2 --> C3["가구(블록)"]
C3 --> C4["구역 · 지구"]
B1 -.대지권(지분)으로만 연결.-> C1
1-1에서 본 “한국은 토지와 건물이 별개의 부동산” 이라는 원칙이 여기서 데이터 구조로 나타난다. 두 계열은 별도로 등록되고, 대지권(전유부분에 딸린 토지 지분)이라는 얇은 끈으로만 이어져 있다.
2. 작은 것부터 큰 것까지
건물 계열
| 단위 | 뜻 | 등록처 | 소유·거래 |
|---|---|---|---|
| 전유부분(호) | 아파트 101동 1502호 | 집합건축물대장 전유부, 등기 | ✅ 최소 단위 (구분소유권) |
| 층 | — | 층별개요 | ✗ |
| 동(棟) | 건물 한 채 | 건축물대장 표제부 | 단독·다가구는 동 전체가 거래 단위 |
| 단지 | 여러 동의 묶음 | 공동주택 단지 정보 (단지코드) | ✗ (관리·정비의 단위) |
집합건물 등기 표제부는 ① 1동 건물의 표시 ② 대지권의 목적인 토지의 표시 ③ 전유부분 건물의 표시 ④ 대지권의 표시 — 네 덩어리로 되어 있다. 건물과 토지를 한 장에서 이어 붙인 구조다.
토지 계열
| 단위 | 뜻 | 등록처 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 필지 | 지번 하나가 붙은 땅 한 덩어리 | 토지대장 · 지적도 | 지적의 최소 단위, PNU가 붙음 |
| 획지 | 이용·거래상 하나로 묶인 땅 | ⚠️ 없음 | 법정 등록 단위가 아닌 개념 (감정평가·개발 용어) |
| 가구(블록) | 도로로 둘러싸인 한 덩어리 | ⚠️ 없음 | 도시설계 개념 |
| 구역 · 지구 | 정비구역, 지구단위계획구역 | 고시 도면 | 계획 단위 (2장, 3장) |
| 법정동 → 시군구 → 시도 | 행정 단위 | 법정동코드 | 집계의 기본 축 |
PNU — 필지를 가리키는 표준 키
19자리 구조다:
| 자리 | 내용 |
|---|---|
| 1~10 | 법정동코드 |
| 11 | 대장구분 — 토지대장 1, 임야대장 2 (폐쇄 토지 8, 폐쇄 임야 9) |
| 12~15 | 본번 (4자리, 앞 0 채움) |
| 16~19 | 부번 (4자리, 앞 0 채움) |
예: 법정동코드 4311425346 + 1 + 0150 + 0006 → 산이 아닌 일반 토지의 150-6번지.
주의: 11번째 자리가
2면 “산 150-6”이다. 지번 문자열에서 “산”을 떼고 PNU를 만들 때 이 자리를 안 바꾸면 엉뚱한 필지를 가리킨다.
3. 두 체계가 안 포개지는 지점 — 실무 함정
여기가 감을 못 잡게 만드는 진짜 원인이다.
| 착각 | 실제 |
|---|---|
| 건물 하나 = 필지 하나 | ❌ 한 필지 위에 여러 동이 있다 (아파트 단지) |
| 건물은 필지 안에 있다 | ❌ 한 동이 여러 필지에 걸치기도 한다 |
| 호는 필지에 속한다 | ❌ 호는 필지에 직접 안 붙는다 — 대지권(지분)으로만 연결된다 |
| 단지 = 필지 하나 | ❌ 단지는 보통 여러 필지 + 여러 동 + 수천 호 |
그래서 “이 호의 땅은 어디인가”를 물으면 답이 면적이 아니라 지분으로 나온다. 재건축에서 대지지분(5-7)이 사업성의 핵심 지표가 되는 이유가 이것이다.
4. 지도에 그릴 수 있는 것 / 없는 것
이 장의 핵심이다. 단위가 존재한다고 해서 지도에 그릴 수 있는 것이 아니다. 경계 좌표가 있는 데이터가 있어야 폴리곤이 된다.
| 단위 | 폴리곤 데이터 | 출처 |
|---|---|---|
| 필지 | ✅ 있음 | 연속지적도 |
| 건물(동) | ✅ 있음 | GIS건물통합정보 — 연속지적도 기반 건물 공간정보 + 건축물대장(세움터) 속성을 건물 단위로 통합, SHP 제공 |
| 행정구역 | ✅ 있음 | 행정경계 |
| 구역(정비·지구단위) | △ 고시 도면은 있으나 표준 배포가 약함 | 지자체별 |
| 단지 | ❌ 경계 폴리곤 없음 | 공동주택 단지 정보 API는 속성만(단지코드·주소·면적) 제공 |
| 획지 | ❌ 없음 (개념 단위) | 필지를 직접 dissolve |
| 호(戶) | ❌ 없음 | 형상은 건축물현황도(평면도) 에만 있고 좌표계가 없다 |
결론
지도의 최소 단위는 「필지」 또는 「건물(동)」이다. 호 단위로 자르는 것은 데이터가 없어서 불가능하다.
단지 경계도 완제품이 없으므로, 단지를 그리려면 소속 필지를 dissolve(병합)해서 직접 만들어야 한다 (6-2의 공간 연산).
5. 물건 유형별 표시 단위
| 물건 | 지도에 그리는 단위 | 호는 어떻게 | 조인 키 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 단지 폴리곤(필지 dissolve) 또는 동 폴리곤 | 클릭 시 리스트·팝업 | 단지코드 + 동 + 호 |
| 빌라·다세대 | 건물(동) 폴리곤 | 동일 | 건축물대장 관리번호 |
| 단독·토지 | 필지 폴리곤 | 해당 없음 | PNU |
| 상가 | 건물 폴리곤 | 층별 리스트 | 관리번호 + 호 |
| 정비사업 | 구역 폴리곤 (필지 dissolve) | 해당 없음 | 구역코드 |
줌 레벨 전략
축척마다 의미 있는 단위가 다르다. 전부 필지로 그리면 광역에서는 아무것도 안 보이고 브라우저만 죽는다.
flowchart LR
A["광역<br/><i>시·도, 시군구</i>"] --> A1["행정구역 집계<br/>코로플레스(색칠)"]
B["중간<br/><i>동, 블록</i>"] --> B1["단지·건물 포인트<br/>클러스터링"]
C["상세<br/><i>줌인</i>"] --> C1["필지·건물 폴리곤<br/>클릭 → 호 리스트"]
6. 조인할 때 걸리는 것
6-1에서 “주소 정규화가 파이프라인의 절반”이라고 한 문제가 여기서 구체화된다.
| 데이터 | 키 | 난이도 |
|---|---|---|
| 토지·단독 실거래 | 지번 → PNU | 쉬움 — 코드로 정확히 매칭 |
| 아파트 실거래 | 단지명 + 전용면적 + 층 | ⚠️ 어려움 — 지번이 명확히 안 붙는다 |
| 건축물대장 | 관리번호 / PNU | 보통 |
아파트가 왜 어려운가: 실거래 데이터의 단지명 표기가 흔들린다(신동아 / 신동아아파트 / 신동아1차). 게다가 한 단지가 여러 필지에 걸쳐 있어 지번 하나로 특정되지 않는다. 실무에서는 단지 정보 API의 단지코드를 중간 다리로 삼고, 명칭 유사도 + 좌표 근접도로 맞춘다.
핵심 정리
- 단위는 두 갈래 — 건물 계열(호 → 동 → 단지)과 토지 계열(필지 → 획지 → 가구 → 구역). 대지권으로만 연결된다.
- 소유·거래의 최소 단위는 호(전유부분), 지적의 최소 단위는 필지. PNU 19자리 = 법정동코드(10) + 대장구분(1) + 본번(4) + 부번(4).
- 두 체계는 안 포개진다 — 한 필지에 여러 동, 한 동이 여러 필지, 호는 필지에 직접 안 붙는다.
- 지도의 최소 단위는 필지 또는 건물(동). 호는 좌표 데이터가 없어 못 그리고, 단지·획지 경계는 필지를 dissolve해서 직접 만들어야 한다.
⚠️ 검수 포인트
확인 완료 (2026-08-06 웹 검증)
- PNU 19자리 — 법정동코드(10) + 대장구분(1: 토지대장 1·임야대장 2·폐쇄 8/9) + 본번(4) + 부번(4)
- GIS건물통합정보 — 연속지적도형정보 기반 건물 공간정보 + 건축물대장(세움터) 속성을 건물 단위로 통합, SHP로 시도별 제공
- 공동주택 단지 정보 — 단지코드·주소·면적 등 속성 데이터만 제공 (경계 폴리곤 없음)
- 집합건물 등기 표제부 4구성 — 1동 건물 표시 / 대지권의 목적인 토지 표시 / 전유부분 건물 표시 / 대지권 표시
- 집합건축물대장 전유부 — 전유부분 분할·합병 시 호 명칭 변경 절차 존재
미확인 — 추후 웹 검증 예정 (사용자 액션 불필요)
- 연속지적도 배포처·갱신 주기·좌표계 공식 사양
- 정비구역 등 계획구역 공간정보의 전국 표준 배포 여부
- 건축물대장 관리번호 체계의 구성 규칙
- 건축물현황도(평면도)의 제공 형식 — 좌표 없는 이미지/도면인지 재확인